Schriftelijke Vragen: Vestigen van voorkeursrecht op Schuttersveld 6-38

Schriftelijke vragen van het lid Vos (Partij Sleutelstad) aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden over het vestigen van voorkeursrecht op Schuttersveld 6-38 (ingediend 5 februari 2025)

De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering op 17 december 2024 ingestemd met het vestigen van voorkeursrecht op de locatie Schuttersveld 6-38 (RV 24.0110). Dit met het oog op het verwervenvan een strategische positie in het Stationsgebied, zodat de gemeente onafhankelijk van de markt kan opereren en woningbouw en kantoren effectiever kan realiseren. Op korte termijn wil de gemeente de panden inzetten voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen.

Eind vorig jaar zijn leden van de gemeenteraad aangeschreven (met de portefeuillehouder in CC) door de Rotterdamse projectontwikkelaar Ridge. Daarin schrijft de betreffende ontwikkelaar bij het opleggen van het voorkeursrecht al ruim een jaar in gesprek te zijn met zowel de huidige eigenaar van Schuttersveld 6-38 als de gemeente, waarbij er met de eigenaar reeds een principeakkoord over de koop van het vastgoed zou zijn en programmatisch grotendeels overeenstemming te hebben gehad met de gemeente. Eerder heeft Partij Sleutelstad technische vragen over deze kwestie gesteld (27 januari 2025).[1] Naar aanleiding van de antwoorden daarvan heeft de ontwikkelaar ons inzage gegeven in hun correspondentie met de gemeente.

Partij Sleutelstad is an sich positief over een actieve rol van de gemeente in de ruimtelijke ordening. De opstelling van de gemeente bij deze casus verbaast ons echter.

Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Vos (Partij Sleutelstad) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:

De gemeente is op 15 november 2023 door CBRE – de door de eigenaar ingeschakelde makelaar – a  aangeschreven met het bericht dat de eigenaar voornemens is om Schuttersveld 6-38 te verkopen en graag in contact komt met eventuele geïnteresseerde kopers, waaronder de gemeente zelf.

1. Waarom heeft de gemeente destijds niet getracht om dit perceel op minnelijke wijze te kopen?
2. Waarom is gezien de strategische belangen van dit perceel destijds niet direct geopteerd om voorkeursrecht te vestigen op dit perceel?

Sinds voorjaar 2024 lopen er gesprekken tussen de gemeente en de projectontwikkelaar Ridge. De ontwikkelaar had op dat moment al een principeakkoord over de koop van het perceel bereikt met de eigenaar. Uit de correspondentie tussen de gemeente en de ontwikkelaar komt naar voren dat de gesprekken in een vrij vergevorderd stadium waren (al waren er nog geen overeenkomsten). De ontwikkelaar heeft het plan op verzoek van de gemeente op diverse punten aangepast, zowel om aan te sluiten op de Gebiedsvisie als op het geactualiseerde bouwbeleid (35/35/30 sociaal/midden/duur). Op de door de gemeente beoordeelde elementen is volgens de beantwoording van de eerdere technische vragen aansluiting gevonden op de gebiedsvisie. De gemeente schrijft in een mail aan de ontwikkelaar: “Hiermee verwachten wij voldoende vertrouwen te kunnen geven in het door de gemeente daadkrachtig meewerken aan het initiatief van Ridge om Schuttersveld 6-36 tot de gewenste herontwikkeling te brengen”.

In het najaar zijn de gesprekken tussen de gemeente en de ontwikkelaar kennelijk gestagneerd. Op 4 oktober 2024 besluit de gemeente tot het vestigen van voorkeursrecht op deze percelen.

3. Waren de gesprekken met Ridge al bij aanvang ‘voor de vorm’ of was er in eerste instantie een serieuze intentie om gezamenlijk met deze ontwikkelaar tot ontwikkeling van deze locatie te komen? In dat laatste geval: Wat is er gebeurd in het proces dat hiervan is afgestapt?
4. Sinds welk moment had de gemeente het voornemen om zelf deze locatie te verwerven?

De gemeente was al sinds november 2023 op de hoogte dat deze locatie te koop zou komen. Er is toen niet voor gekozen om deze locatie te verwerven via ofwel minnelijke weg, danwel door het opleggen van voorkeursrecht.

5. Wat is er tussen november 2023 en oktober 2024 veranderd dat de gemeente het uiteindelijk toch nodig heeft geacht om voorkeursrecht te vestigen?

De ontwikkelaar heeft forse plankosten gemaakt ter voorbereiding van de ontwikkeling van deze locatie. Door het opleggen van het voorkeursrecht blijken deze nu voor niets te zijn geweest.

6. De voorlopige plannen sloten – voor zover beoordeeld door de gemeente – blijkbaar aan bij de gebiedsvisie en gewenste woningmix. Is het dan proportioneel om een ontwikkelaar zo erg op kosten te jagen? Zo ja, waarom?
7. Wat betekent dit voor de reputatie van Leiden als partner bij gebiedsontwikkelingen?
8. Heeft de gemeente bij de voorbereidingen op het vestigen van het voorkeursrecht getracht om de schade voor de ontwikkelaar – waar redelijkerwijs mogelijk – beperkt te houden? Zo ja, hoe?
9. Waarom is er niet voor gekozen om het voorkeursrecht enkel als ‘stok achter de deur’ te gebruiken, maar de gesprekken met de gesprekken met de ontwikkelaar wel voort te zetten zolang deze aansluiting zoekt tot de strategische- en beleidsdoelen van Leiden?

Het raadsvoorstel over de vestiging van het voorkeursrecht rept met geen woord over de gesprekken die tussen de gemeente en Ridge liepen of dat het perceel minnelijk had kunnen worden verworven.

10. Waarom heeft het college de raad hier bij de besluitvorming over het voorkeursrecht niet over geïnformeerd?
11. Is het college bereid om de raad in het vervolg wel over zulk soort zaken te informeren, al dan niet vertrouwelijk?

[1] Losse technische vraag:  Voorkeursrecht Schuttersveld 6-38 

Schriftelijke vragen van het lid Vos (Partij Sleutelstad) aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden over het vestigen van voorkeursrecht op Schuttersveld 6-38 (ingediend 5 februari 2025)

De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering op 17 december 2024 ingestemd met het vestigen van voorkeursrecht op de locatie Schuttersveld 6-38 (RV 24.0110). Dit met het oog op het verwervenvan een strategische positie in het Stationsgebied, zodat de gemeente onafhankelijk van de markt kan opereren en woningbouw en kantoren effectiever kan realiseren. Op korte termijn wil de gemeente de panden inzetten voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen.

Eind vorig jaar zijn leden van de gemeenteraad aangeschreven (met de portefeuillehouder in CC) door de Rotterdamse projectontwikkelaar Ridge. Daarin schrijft de betreffende ontwikkelaar bij het opleggen van het voorkeursrecht al ruim een jaar in gesprek te zijn met zowel de huidige eigenaar van Schuttersveld 6-38 als de gemeente, waarbij er met de eigenaar reeds een principeakkoord over de koop van het vastgoed zou zijn en programmatisch grotendeels overeenstemming te hebben gehad met de gemeente. Eerder heeft Partij Sleutelstad technische vragen over deze kwestie gesteld (27 januari 2025).[1] Naar aanleiding van de antwoorden daarvan heeft de ontwikkelaar ons inzage gegeven in hun correspondentie met de gemeente.

Partij Sleutelstad is an sich positief over een actieve rol van de gemeente in de ruimtelijke ordening. De opstelling van de gemeente bij deze casus verbaast ons echter.

Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Vos (Partij Sleutelstad) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:

De gemeente is op 15 november 2023 door CBRE – de door de eigenaar ingeschakelde makelaar – a  aangeschreven met het bericht dat de eigenaar voornemens is om Schuttersveld 6-38 te verkopen en graag in contact komt met eventuele geïnteresseerde kopers, waaronder de gemeente zelf.

1. Waarom heeft de gemeente destijds niet getracht om dit perceel op minnelijke wijze te kopen?
   Antwoord: In antwoord op deze vraag is het goed om de reden van het vestigen van het voorkeursrecht voor ogen te hebben, zoals verwoord in het raadsvoorstel. Die reden is tweeledig: de mogelijkheid om de opvang van Oekraïense ontheemden te organiseren (die opgave is moelijker geworden) en de strategische kansen op het gebied van wonen, kantoren en mobiliteit in relatie de knoopontwikkeling Leiden centraal. Het gaat hier om twee ontwikkelingen die zeer dynamisch zijn en waar wij ons soms snel tot moeten verhouden. Door de combinatie van deze factoren is de vestiging van het voorkeursrecht tot stand gekomen.Proces
   In augustus 2023 heeft de gemeente een huurvoorstel gedaan voor een deel van het pand aan het Schuttersveld. Dit huurvoorstel is afgewezen en gegund aan een andere partij. Aanvankelijk werd het pand als volledig verhuurd beschouwd en leek daarom niet geschikt voor opvang. In april 2024 bleek echter dat een huurder zijn deel niet zou gebruiken. De gemeente en deze huurder verzochten gezamenlijk om overname van de huurovereenkomst voor Bouwdeel B van het Schuttersveld. Tot juni 2024 bleef een inhoudelijke reactie uit. Eind juni werd duidelijk dat de verkoper nog in een exclusiviteitsperiode met een potentiële koper zat en daardoor niet met andere partijen kon onderhandelen of reageren op voorstellen. Hoewel verkoper na deze periode open zou staan voor andere biedingen, werd de exclusiviteitsperiode herhaaldelijk verlengd.

   Ontwikkeling oorlog Oekraïne
   Sinds het begin van de oorlog in februari 2022 is de situatie van Oekraïense ontheemden voortdurend in ontwikkeling. De toename van ontheemden in Nederland heeft geleid tot druk
   op de opvangcapaciteit, een hoge bezettingsgraad en een verhoogde taakstelling voor gemeentes. De gemeente huurde meerdere locaties voor opvang, maar door geplande
   herontwikkelingen lopen deze contracten af. In april 2024 maakt de Staatssecretaris bekend dat de taakstelling voor 2025 zou stijgen. Deze taakstelling wordt per juli 2025 verhoogd van
   554 naar 622 opvangplekken. Daarom werd eind 2024 het aankopen van het pand interessant voor het programma OSA.

   Gebiedsontwikkeling
   Tegelijkertijd wordt er gewerkt aan de kansrijke oplossingsrichtingen van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Een zeer complex proces
   waarbij gaandeweg steeds duidelijker is geworden dat het van groot belang is om speelruimte te hebben voor bijvoorbeeld bouwopslag, fietsenstallingen etc. De strategische belangen in dit proces worden steeds duidelijker, wat vraagt om een wendbare aanpak en nauwe samenwerking tussen partijen. Hierdoor is het strategisch belang van deze locatie nadrukkelijker in beeld gekomen ten opzichte van eind 2023. Dit in combinatie met de nieuw ontstane uitdagingen rond de opvang van Oekraïners maakt dat aankoop van het pand nu wel opportuun is en destijds niet.

2. Waarom is gezien de strategische belangen van dit perceel destijds niet direct geopteerd om voorkeursrecht te vestigen op dit perceel?
   Antwoord: Zie beantwoording vraag 1.

Sinds voorjaar 2024 lopen er gesprekken tussen de gemeente en de projectontwikkelaar Ridge. De ontwikkelaar had op dat moment al een principeakkoord over de koop van het perceel bereikt met de eigenaar. Uit de correspondentie tussen de gemeente en de ontwikkelaar komt naar voren dat de gesprekken in een vrij vergevorderd stadium waren (al waren er nog geen overeenkomsten). De ontwikkelaar heeft het plan op verzoek van de gemeente op diverse punten aangepast, zowel om aan te sluiten op de Gebiedsvisie als op het geactualiseerde bouwbeleid (35/35/30 sociaal/midden/duur). Op de door de gemeente beoordeelde elementen is volgens de beantwoording van de eerdere technische vragen aansluiting gevonden op de gebiedsvisie. De gemeente schrijft in een mail aan de ontwikkelaar: “Hiermee verwachten wij voldoende vertrouwen te kunnen geven in het door de gemeente daadkrachtig meewerken aan het initiatief van Ridge om Schuttersveld 6-36 tot de gewenste herontwikkeling te brengen”.

In het najaar zijn de gesprekken tussen de gemeente en de ontwikkelaar kennelijk gestagneerd. Op 4 oktober 2024 besluit de gemeente tot het vestigen van voorkeursrecht op deze percelen.

3. Waren de gesprekken met Ridge al bij aanvang ‘voor de vorm’ of was er in eerste instantie een serieuze intentie om gezamenlijk met deze ontwikkelaar tot ontwikkeling van deze locatie te komen? In dat laatste geval: Wat is er gebeurd in het proces dat hiervan is afgestapt?
   Antwoord: Van mei 2024 tot september 2024 zijn gesprekken gevoerd met Ridge en was het vestigen van een voorkeursrecht niet aan de orde. Vanuit de kant van de gemeente zijn de gesprekken om te komen tot ontwikkeling altijd met serieuze intentie geweest, alhoewel altijd ondersteunend aan en in afwachting van stappen van de ontwikkelaar en onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming. In september is het daadwerkelijk vestigen van een voorkeursrecht actueel geworden vanwege de eerder genoemde redenen rondom de verhoogde taakstelling huisvesting Oekraïense ontheemden en het toegenomen strategisch belang van deze positie (zie antwoord op vraag 1). Alleen vanwege deze inhoudelijke redenen zijn toen de gesprekken met Ridge gestopt.
4. Sinds welk moment had de gemeente het voornemen om zelf deze locatie te verwerven?
   Antwoord: Zie beantwoording vragen 1 en 3.

De gemeente was al sinds november 2023 op de hoogte dat deze locatie te koop zou komen. Er is toen niet voor gekozen om deze locatie te verwerven via ofwel minnelijke weg, danwel door het opleggen van voorkeursrecht.

5. Wat is er tussen november 2023 en oktober 2024 veranderd dat de gemeente het uiteindelijk toch nodig heeft geacht om voorkeursrecht te vestigen?
   Antwoord: De voortdurende zoektocht naar geschikte opvanglocaties voor Oekraïense ontheemden is een heel grote uitdaging. Met de veranderende situatie rondom het MIRT en de verhoogde taakstelling ontstond een situatie waarin aankoop een oplossing is voor deze uitdagingen. Zie beantwoording vraag 1 en 3 voor verdere uitleg.

De ontwikkelaar heeft forse plankosten gemaakt ter voorbereiding van de ontwikkeling van deze locatie. Door het opleggen van het voorkeursrecht blijken deze nu voor niets te zijn geweest.

6. De voorlopige plannen sloten – voor zover beoordeeld door de gemeente – blijkbaar aan bij de gebiedsvisie en gewenste woningmix. Is het dan proportioneel om een ontwikkelaar zo erg op kosten te jagen? Zo ja, waarom?
   Antwoord: We begrijpen de teleurstelling die bij ontwikkelaar is ontstaan. Het is echter een zelfstandig besluit van de ontwikkelaar geweest om langdurig onderzoek te doen en gesprekken te voeren met de gemeente, alvorens tot aankoop van het pand over te willen gaan. Doorgaans gebeurt het omgekeerde. Dan wordt op basis van vigerende beleidsuitgangspunten (in dit geval de gebiedsvisie Schipholweg) besloten om een locatie aan te kopen en volgt daarna onderzoek en contractvorming.
7. Wat betekent dit voor de reputatie van Leiden als partner bij gebiedsontwikkelingen?
   Antwoord: Niets. Vanuit de markt, behoudens de reactie van Ridge, hebben wij geen enkele reactie ontvangen. Hooguit wordt het signaal afgegeven aan projectontwikkelaars dat het goed is om slagvaardig te handelen in gebiedsontwikkelingen. Een houding die wij als gemeente Leiden aanmoedigen.
8. Heeft de gemeente bij de voorbereidingen op het vestigen van het voorkeursrecht getracht om de schade voor de ontwikkelaar – waar redelijkerwijs mogelijk – beperkt te houden? Zo ja, hoe?
   Antwoord: Het college heeft de voorbereidingen kort gehouden zodat eventuele schade van derde partijen is getracht beperkt te houden. De ontwikkelaar is op de dag dat het besluit is gepubliceerd in het gemeenteblad op de hoogte gebracht.
9. Waarom is er niet voor gekozen om het voorkeursrecht enkel als ‘stok achter de deur’ te gebruiken, maar de gesprekken met de gesprekken met de ontwikkelaar wel voort te zetten zolang deze aansluiting zoekt tot de strategische- en beleidsdoelen van Leiden?
   Antwoord: Met de ontwikkelaar is gesproken over de herontwikkeling van het pand conform de kaders van de gebiedsvisie. De redenen om een voorkeursrecht te vestigen waren hierin geen onderwerp van gesprek. Sinds april 2024 heeft de gemeente meermaals via de eigenaar aan Ridge aangegeven dat de gemeente het pand graag wil gebruiken voor de opvang van Oekraïners. Hierop is niet gereageerd. De exclusiviteitsperiode tussen de verkoper en de ontwikkelaar zorgde ervoor dat ze niet in gesprek wilden gaan over dit onderwerp met de gemeente.

Het raadsvoorstel over de vestiging van het voorkeursrecht rept met geen woord over de gesprekken die tussen de gemeente en Ridge liepen of dat het perceel minnelijk had kunnen worden verworven.

10. Waarom heeft het college de raad hier bij de besluitvorming over het voorkeursrecht niet over geïnformeerd?
    Antwoord: De gesprekken met de ontwikkelaar waren geen onderdeel van de overwegingen voor het vestigen van een voorkeursrecht. Er waren nog geen afspraken gemaakt met of toezeggingen gedaan aan de ontwikkelaar. De gesprekken met de ontwikkelaar zijn vooraf aan het door de raad genomen besluit behandeld in technische vragen. Het college had de raad kunnen informeren over het voorkeursrecht, echter is dit ook via de beantwoording van de technische vragen gedaan. Ridge was in formeel juridische zin geen partij in het vestigen van het voorkeursrecht. Ridge is overigens wel geïnformeerd over de vestiging van het voorkeursrecht.
11. Is het college bereid om de raad in het vervolg wel over zulk soort zaken te informeren, al dan niet vertrouwelijk?
    Antwoord: Het college houdt zich aan haar passieve en actieve informatieplicht.

[1] Losse technische vraag:  Voorkeursrecht Schuttersveld 6-38