Woningbouw

Er is een groot tekort aan betaalbare woningen in Leiden. Partij Sleutelstad committeert zich dan ook aan het vastgelegde doel om 8.000 woningen te realiseren tot 2030. Tegelijkertijd is de ruimte in Leiden niet onbeperkt. De stad loopt tegen haar grenzen aan: voorzieningen raken overbelast, het verkeer slibt dicht, het stroomnet piept en kraakt en zelfs de drinkwatervoorziening staat onder druk. We zijn inmiddels de dichtstbevolkte stad van Nederland, met de meeste fietsongevallen én structurele files. De vraag is dan ook hoever we na 2030 nog kunnen en willen groeien. Daarover moet de hele stad zich kunnen uitspreken. We pleiten daarom voor een burgerberaad over de toekomst van Leiden, gevolgd door een raadplegend referendum. Daarbij is het ook belangrijk dat buurgemeentes hun verantwoordelijk nemen, en we als Leidse gemeente hen ook aanspreken op deze belangrijke taak.

Leiden kampt met een groot tekort aan betaalbare woningen, zowel sociale huurwoningen als koopwoningen in het betaalbare segment. Partij Sleutelstad wil daarom dat betaalbaarheid structureel verankerd wordt in het bouwbeleid. We kiezen voor een nieuwe verdeling: 35% sociale huur, 30% betaalbare koop, 20% middeldure huur, en 15% vrije sector. Daarmee gaan we meer bouwen voor Leidenaren met een middeninkomen.

Niet alles kan met regelgeving worden afgedwongen. Soms is het geven en nemen. In ruil voor het onderbrengen van huurwoningen bij woningbouwcorporaties, het toevoegen van betaalbare koop, en het realiseren van voorzieningen voor een betaalbare prijs, mag in onderhandelingen ingestemd worden met een lager percentage betaalbare woningen. Het percentage betaalbare woningen mag nooit onder de 70% dalen.

Op papier zijn er de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen gebouwd. In de praktijk zijn er van de duizenden nieuwe woningen maar weinig corporatiewoningen. Wat er wel gerealiseerd is, zijn nep sociale woningen. Huurwoningen die door particuliere verhuurders een paar jaar voor een ‘goedkope’ prijs worden verhuurd, om deze vervolgens alsnog voor woekerprijzen in de vrije sector te verhuren. Deze verhuurders leveren daarnaast ook geen bijdrage aan het onderhoud van de leefbaarheid en de huisvesting van bijzondere doelgroepen, waardoor deze bijna volledig in de oude volkswijken worden gehuisvest.

Sociale huur moet échte sociale huur zijn. Particulieren die sociale huurwoningen verhuren moeten aan dezelfde standaarden voldoen als woningbouwcorporaties, inclusief huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wie bouwt voor sociale huur, moet dat ook echt voor de lange termijn doen. Wij pleiten voor een instandhoudingsplicht voor sociale huurwoningen van minimaal 50 jaar. Zodat woningen niet na tien jaar alweer in de verkoop verdwijnen.

De beste garantie blijft om sociale huurwoningen bij woningbouwcorporaties onder te brengen. Bij bouwen op gemeentegrond worden sociale huurwoningen standaard bij corporaties ondergebracht. En bij private ontwikkelaars leggen we vroegtijdig vast dat sociale huurwoningen aan een woningbouwcorporatie moeten worden verkocht. Zodat Leiden ook écht gaat bijdragen aan voldoende sociale huurwoningen.

Omwonenden moeten vanaf het begin serieus worden betrokken bij bouwplannen. Niet alleen over de wipkip, maar juist over hoofdzaken. Helaas bleek de afgelopen jaren dat participatie vooral een schijnvertoning (window dressing) was, dat de uitkomst van tevoren al vaststond en dat voorstellen van omwonenden direct terzijde werden geschoven. Het is ronduit absurd dat die ontwikkelaars nog steeds zélf de participatie mogen organiseren rondom hun eigen projecten. De slager die zijn eigen vlees keurt.

Dat verandert pas als de gemeente zelf de participatie bij bouwprojecten organiseert. De kosten hiervan moeten via de bouwleges aan ontwikkelaars doorberekend worden. Om bewoners een eerlijke stem te geven, moet daarnaast het speelveld gelijker worden. We pleiten daarom voor financiële ondersteuning van georganiseerde bewonersgroepen, zodat zij zich kunnen laten adviseren en echt iets kunnen inbrengen.

De afgelopen jaren stond Partij Sleutelstad zij aan zij met betrokken bewonersgroepen als SOS Mors, Heel Noord Eén Tuin en Bewonersgroep de Watergeuskade om recht aan de participatie. Ook de komende jaren zal Partij Sleutelstad bewonersinitiatieven met raad en daad bijstaan.

In de meest dichtbevolkte stad van Nederland ontkom je er niet aan om soms de hoogte in te gaan. Tegelijkertijd kleven aan hoogbouw ook veel nadelen en is hoogbouw vaak allesbehalve efficiënt. Hoogbouw kan daarom alleen op zorgvuldig gekozen locaties (bijvoorbeeld bij OV-knooppunten en langs uitvalswegen). Bij 70 meter trekt Partij Sleutelstad een duidelijke grens.

Boven de 70 meter nemen de kosten razendsnel toe, worden delen van de toren ongeschikt voor bewoning, en verdwijnt betaalbaarheid compleet. Daar komt nog bij dat veiligheidseisen, technische rapporten en andere verplichtingen flink oplopen na die grens. Daarom wil Partij Sleutelstad geen torens boven de 70 meter en al helemaal niet op plekken waar het historische karakter van Leiden wordt aangetast. We willen betaalbare woningen voor de Leidenaar, geen penthouses van een miljoen euro.

Hoe meer mensen er in Leiden komen wonen, hoe groter de druk op de voorzieningen. Je kunt niet eindeloos blijven bouwen zonder óók te zorgen voor alles wat een wijk leefbaar maakt. Partij Sleutelstad vindt dat bij elke bouwontwikkeling niet alleen gekeken moet worden naar de plek van de woningen, maar vooral naar wat bewoners nodig hebben om er prettig te kunnen leven. Dat betekent voldoende huisartsen, scholen en kinderopvang. Maar ook ruimte om te sporten, te spelen en tot rust te komen. Zonder die voorzieningen is bouwen simpelweg niet af.

Leiden is een van de meest versteende steden van Nederland. De publieke ruimte is schaars, het groen in de wijken staat onder druk en tegelijk is de behoefte aan extra woningen groot. Maar dat betekent niet dat we moeten kiezen tussen wonen of natuur. Partij Sleutelstad kiest voor slimme combinaties, waarbij woningbouw en vergroening hand in hand gaan. Denk aan groene daken, geveltuinen en doordacht waterbeheer wat kan bijdragen aan een leefbare stad, zonder de betaalbaarheid van woningen uit het oog te verliezen. We willen écht groen, geen ‘tiny forest’ als excuus, maar volwaardige parken waar mensen kunnen wandelen, sporten of gewoon even tot rust komen.

Partij Sleutelstad wil dat de karakteristieke Leidse volkswijken behouden blijven. Bij de sloop van klassieke wijken, gaat helaas ook vaak de ziel van de wijk verloren. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen, daarom heeft renovatie dan ook de voorkeur boven het slopen en herbouwen van de wijken. Als er toch gesloopt dient te worden, mag dat alleen als bewoners zelf instemmen via een draagvlakmeting. En voor bewoners die tijdelijk hun huis moeten verlaten, moet gezorgd worden dat terugkeer haalbaar blijft. Bijvoorbeeld met een fatsoenlijke verhuisvergoeding die recht doet aan de situatie en met behoud van hun parkeervergunning.

Het tekort aan woningen is enorm. Partij Sleutelstad vindt dat Leidenaren in hun eigen stad moeten kunnen blijven wonen. Daarom pleiten wij voor een voorrangsregeling voor woningzoekenden uit de stad zelf. De wet biedt al de mogelijkheid om bij 25% van de vrijkomende woningen voorrang aan eigen inwoners te geven. Er is alleen nog de politieke wil nodig om dit daadwerkelijk te doen.

Partij Sleutelstad is fel tegen verkamering van Leidse woonwijken. Het kent talloze nadelen voor de stad en haar bewoners. Woningen verdwijnen uit het aanbod voor gewone woningzoekenden, de leefbaarheid gaat achteruit door fietsenoverlast rondom verkamerde panden en het afwijkende leefritme van studenten zorgt voor overlast. Bovendien verdwijnt de samenhang in buurten waar steeds meer tijdelijke bewoners komen en gaan. De instroom van tijdelijke bewoners (studenten en arbeidsmigranten) in een wijk moet dus echt omlaag. En ook voor studenten is de situatie dramatisch: zij zijn overgeleverd aan huisbazen die extreme huren vragen en woningen slecht onderhouden.

Partij Sleutelstad wil dat realiseren door de afgeschaafde verkameringsregels terug te brengen. In de hele stad moet een verkamerquotum gelden. Verhuurders worden verplicht om een interne fietsenberging aan te leggen en moeten voldoen aan minimale eisen voor brandveiligheid en geluidsisolatie, die bovendien streng gehandhaafd worden. Voor de huisvesting van studenten moet ook buiten Leiden naar geschikte locaties worden gezocht. Die verantwoordelijkheid ligt bij de universiteit en de hogeschool, niet bij de gemeente of haar inwoners.

Goed verhuurderschap is essentieel voor een leefbare stad. Niet alleen zodat huurders fatsoenlijk kunnen wonen, maar ook voor het behoud van het aanzicht van (vaak historische) panden. Daarom moet de gemeente actief toezien op hoe woningen worden verhuurd, of dat nou via een woningcorporatie of een particuliere verhuurder gebeurt. Wat Partij Sleutelstad betreft raken verhuurders die zich niet aan de regels houden hun verhuurvergunning kwijt. Van achterstallig onderhoud, schimmelproblemen of verwaarloosde riolering mag simpelweg niet worden weggekeken. Ook moeten huurders sterker staan. Zij verdienen bescherming én de mogelijkheid om (met steun van de gemeente) op te treden tegen verhuurders die het niet zo nauw nemen met de regels.

Het onderhoud van veel corporatiewoningen in Leiden schiet ernstig tekort. In sommige gevallen is er al decennialang nauwelijks iets gedaan, met als gevolg dat huurders moeten leven met schimmel op de muren en tochtige kozijnen. Voor Partij Sleutelstad is dat simpelweg onacceptabel. De gemeente moet woningcorporaties hier veel strenger op controleren én aanpakken. Het is hun verantwoordelijkheid om te zorgen voor woningen die in fatsoenlijke staat verkeren.

Iedere Leidenaar moet zich thuis en veilig kunnen voelen in zijn eigen woning. Helaas ervaren ook in Leiden inwoners woonoverlast, zoals geluidsoverlast, vervuiling, asociaal gedrag, onrechtmatige bewoning of zelfs intimidatie. Wie het leven van zijn of haar buren tot een hel maakt, moet krachtig worden aangepakt. Het tegengaan van woonoverlast krijgt daarom hoge prioriteit binnen het gemeentelijk programma 'Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (VTH)' bij bouwen en wonen. De gemeente moet hierbij samen optrekken met woningcorporaties en andere sociale partners om een veilige en leefbare woonomgeving voor iedereen te waarborgen.

Er zijn in Leiden talloze situaties waarin mensen met spoed een andere woning nodig hebben, maar toch niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Denk aan bewoners die al jaren vastzitten in flats zonder lift terwijl ze niet goed ter been zijn, gezinnen die wonen in vochtige huizen met hardnekkige schimmel, en Leidenaren die dak of thuisloos zijn geworden. Op papier komen mensen in aanmerking, maar in de praktijk krijgen bewoners in bijvoorbeeld een schimmelwoning zelden voorrang. Partij Sleutelstad vindt dat dit systeem echt rechtvaardiger moet worden ingericht, door het aantal urgentieverklaringen uit te breiden. Om dit mogelijk te maken wordt de automatische voorrangsregeling voor statushouders, enkel en alleen vanwege hun status, afgeschaft. Iedereen die in een schrijnende situatie leeft, verdient een eerlijke kans.

Een huis is in de eerste plaats een thuis, geen verdienmodel. Toch worden woningen ook gebruikt als beleggingsobject, wat leidt tot perverse prikkels en nóg hogere huizenprijzen. Partij Sleutelstad wil dat de gemeente, waar mogelijk, actief optreedt tegen deze ontwikkeling. Zo pleiten we voor een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding bij nieuwbouwhuizen. Voor bestaande woningen willen we de grens voor de opkoopbescherming verhogen tot een waarde van 6 ton. Ook willen we onderzoeken welke aanvullende juridische mogelijkheden er zijn, om ook daar meer grip te krijgen op opkoop en speculatie. Zo voorkomen we dat steeds meer woningen buiten het bereik van starters en middeninkomen vallen door grootschalige opkoop.

Ook in Leiden verdwijnen steeds meer huur- en koopwoningen naar toeristische verhuur. Woningen bedoeld om in te wonen, worden nu gebruikt als short stay-appartementen voor toeristen. Dat zet druk op de toch al krappe woningmarkt én tast de sociale samenhang in buurten aan. Partij Sleutelstad wil daarom stevige grenzen stellen aan toeristische verhuur. Er moet echt een einde komen aan het oprekken van de regels, en bestaande afspraken moeten streng worden gehandhaafd.

Onze stad trekt veel studenten, arbeidsmigranten en internationale kenniswerkers aan, wat zorgt voor een flinke druk op de woningmarkt. De vraag naar woningen neemt daardoor sterker toe dan we in een dichtbevolkte stad als Leiden kunnen bijbouwen. Die druk mag niet ten koste gaan van de mensen die hier al wonen of willen blijven wonen. Dat gebeurt nu wel. Een deel van deze doelgroep (expats) krijgt zelfs belastingkorting, waardoor zij meer kunnen uitgeven aan een woning dan Leidenaren. Partij Sleutelstad vindt dat de gemeente de vraag niet verder mag aanwakkeren. Anders blijven we bouwen, zonder dat de woningnood verminderd. Beleid dat meer (kapitaalkrachtige) woningzoekenden probeert aan te trekken moet worden herzien of ingetrokken. De gemeente moet zich in Den Haag sterk maken voor afschaffing van de belastingkorting voor expats.

Veel jongeren en ouderen willen in hun eigen wijk blijven wonen. In wijken waar nauwelijks gebouwd wordt, als de Merenwijk en Stevenshof, is doorstroming nu nauwelijks mogelijk. Partij Sleutelstad wil daarom in deze wijken werk maken van het toevoegen van starters- en seniorenwoningen. In de Merenwijk kan dat bijvoorbeeld door permanente woningen toe te voegen bij de voormalige brandweerkazerne aan de Gooimeerlaan (in plaats van een treinstation – 6 minuten fietsen van Leiden Centraal). Deze woningen moeten met voorrang aan starters en ouderen uit deze wijken worden aangeboden. Zo krijgen zij eindelijk een eerlijke kans op een woning in hun eigen buurt.

Naast een voorrangsregeling voor mensen uit Leiden zelf, wil Partij Sleutelstad ook dat woningzoekenden in cruciale beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen, agenten en huisartsen voorrang krijgen. Zij zijn onmisbaar voor het functioneren van de stad, maar hebben vaak moeite om hier zelf woonruimte te vinden. Dus dient de gemeente ook voor hun belangen op te komen.

Eén van de grote oorzaken van de woningcrisis is dat de doorstroming niet goed op gang komt. Veel ouderen wonen in ruime eengezinswoningen, maar zouden best willen verhuizen, naar comfortabele woningen in hun eigen buurt. Als zij kunnen doorschuiven, komen deze huizen weer vrij voor gezinnen die nu vastzitten. Leiden moet daarom weer serieus gaan bouwen voor ouderen: seniorenwoningen die aansluiten bij hun levensfase. Maar dat moet wél financieel aantrekkelijk zijn. Het mag niet zo zijn dat verhuizen hen op extra kosten jaagt. Ook is Partij Sleutelstad voorstander van het inzetten van een doorstroommakelaar, die ouderen actief helpt bij deze overstap. Daarnaast pleiten we voor een voorrangsregeling voor ouderen die willen verhuizen binnen hun eigen wijk of naar een gelijkvloerse woning, en voor de komst van een verhuisvergoeding. Zo maken we doorstroming echt mogelijk.

Het vaststellen van de WOZ door de gemeente is voor huiseigenaren een ondoorzichtig proces. De hoogte van de WOZ heeft invloed op de hoogte van de huren, de lokale belastingen, de erfbelasting en de bijtelling in de inkomstenbelasting. Elk jaar krijgt de gemeente een aanzienlijke stroom bezwaren van huiseigenaren over de vastgestelde WOZ-waarde van hun woning. Partij Sleutelstad vindt daarom dat de gemeente het proces van de waardebepaling inzichtelijker en begrijpelijker moet inrichten.

De gemeente Leiden gebruikt erfpacht nog te vaak als melkkoe, met onduidelijke en soms onredelijk hoge bedragen. Partij Sleutelstad wil dat de gemeente duidelijke, eerlijke en voorspelbare regels hanteert bij erfpacht. Geen willekeur, maar duidelijke regels waar bewoners op kunnen rekenen.

De verhuurdersheffing is afgeschaft, wat mooi klinkt op papier. Maar in de praktijk betalen woningcorporaties zich nog steeds blauw aan allerlei andere belastingen en heffingen. Partij Sleutelstad vindt dat het bouwen van sociale huurwoningen niet ontmoedigd, maar juist gestimuleerd moet worden. We maken ons daarom hard voor het afschaffen van de financiële lasten die nog altijd op sociale huur rusten.